地產和股市投資回報分析

Martin在去年購買了一間房屋,購買時價格為$167,300,今年房屋增值到$195,000,一年間房屋增幅達16.56%。Martin當時支付10%的首期款

$16,730,房屋的貸款及過戶費用為$4,700,其投資$21,430,以其現金投資計算出回報率為129%。

大部分人在購買房屋時,一般都向銀行申請抵押貸款,當計算投資回報率時,一般以當時所投入的現金計算,至於投資者每月所支付的貸款供款和地稅,保險等一般不計算在內,除非房屋被閒置。如果業主自住,所支付的有關房屋費用則應似為業主租屋的租金;如屬出租房屋,所支付的房屋費用則在租金收入中扣除或部分扣除。股市投資的計算比較簡單,多數人在投資股市時大都以100%現金購買股票,股票升值50%,投資回報同樣是50%。其實,要分析地產或股市那一個投資最佳則比較困難,因為無論是投資地產或股市都要看投資者具體所投資的對象以及時間。

例如,某個股票可能在短短一個月內升值100%,又可能在一年後損失過半,而投資某地區房屋可能在一年內升值15%,投資者另一地區房屋可能貶值。不同的投資決定及時間會導致完全不一樣的結果。但若以一九八○時的道瓊斯指數和當時的房屋中位價來計算,現在的投資回報,我們大致上可得出一些較為客觀的分析數據。

一九八○年時的道瓊斯指數為830,到二○○四年時的指數在10000-10500點之間,大致上二十四年間的股市回報率為1100%。而從一九八○年至今紐約市的房屋平均增值400%。從表面上看,投資股市的回報率似乎比投資房屋高得多。如果我們以一個具體的例子來分析,所得出的數據則出乎常人意料之外,若在一九八○年購買一楝價值$100,000的房屋,至二○○四年的價格為$400,000,房屋在二十四年內升值$300,000,假設當時投資在購買房屋時支付10%首期款$10,000,到二○○四年時$10,000已變成$310,000,回報率高達3000%,但若在一九八○年以$10,000投資股市,按照目前道瓊斯指數的增長比率,在二十四年後股值增長為$110,000,由此可見在這二十四年期間投資地產的回報率遠遠高過投資股市。

當然,以上只是較為簡略的分析,因為今後的股市和地產走勢並沒有人知曉。雖然地產和股市在過去的表現並不代表最後的結果,但起碼為投資者提供了一些較為中肯的投資分析數據。

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