加息對房地產的影響

六月三十日,聯儲局宣布加息四分一厘,從當日起,聯邦基金利率從1%提升至1.25%。此次加息意義重大,表明新一輸的貨幣緊縮政策已經展開,今後利率水平將穩步上揚。經濟學家估計,再度減息的機會甚微,除非美國再出現嚴重的恐怖襲擊事件。

由於房屋貸款利率在兩個月前已預期聯儲局勢必加息而上升1%左右,到宣布加息時,利率反而輕微下趺,目前三十年固定抵押貸款的利率約6.125%,據美國抵押貸款銀行協會調查,目前每周貸款申請數量較一年前已經下降63%。由於最近利率上升,重新貸款業務已經受到很大影響,但購屋貸款業務仍然十分強勁。

根據專家預測,在未來的幾年中,聯儲局最激烈加息手段也不會超過3%。

然而,隨著屋價不斷攀升,不少經濟學家都警告房市泡沬最終破滅,此次聯儲局加息0.25%以後,這種憂慮更加強烈。

根據匯豐銀行的一份研究報告指出,美國屋價存在10-20%的虛高,而聯儲局的加息行動將於二○○五年中期引發屋價下跌。一些傳統銀行家認為,倘若屋價和家庭稅收入比率超過了比例,便意味著房市存在泡沫。目前加州的屋價等於當地家庭年收入的6.4倍,而在華盛頓特區,目前的屋價為收入的5.8倍。假如以上這種泡沫理論成立,相信目前美國大部分地區的房市都存在泡沫。

但根據美國地產經紀協會提供的數字顯示,美國屋價仍在可承受的範圍。今年四月,一中等收入的家庭以年入的140%,便可申請到相當於中等房價80%的抵押貸款。從一九九○年到二○○三年間,中等家庭的收入上升了將近50%。若再考慮低息的因素,相當於一個中等收入家庭能夠獲得的房屋貸款提高了13%,而同期住房價格指數不過上升了72%。

以上兩看法似乎都有道理。筆者認為,美國地產的後市走向主要看聯儲局在未來兩年的加息幅度及次數。以目前房屋貸款利率三十年固定利率6.125%來看,確難引發地產崩市。但當房屋貸款利率超過8%時,美國大部分地區的房市都會受到很大的壓力,房市泡沫爆破的可能性相當大。未來數月,無論是誰入主白宮,相信都要在通脹和房市崩盤二者之中找到一個平衡點,使美國房市在末來實現軟著陸。

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