賣屋的故事

A先生購買的新屋即將入伙,打算在新屋入伙前將居住多年的舊屋放盤出售。A先生是個精明的生意人,本著價比三家的原則,A先生邀請了三個地產經紀,對其舊屋進行估價。其中兩個地產經紀的估價相差不大,分別是廿七萬及廿七萬五千,而另外一位經紀的估價為廿八萬五千,A先生最後決定將房屋委托給估價最高的B經紀代理出售。

起初A先生擔心房屋開價太高而無人問津,因為同一地區相同類型的房屋售價最高為廿六萬五千,B經紀為了搶到生意,竟然拍心口答應A先生在三個月內保證將房屋售出。於是A先生以價高者得的準則和B經紀簽訂了為期六個月買賣委托協議。房屋上市一個月不到,上門睇屋的人不少,其中有兩個買家價廿七萬購買,A先生認為房屋剛上市不久便有人出價是好現象,但嫌買家出價太低而予以回絕。誰知第二個月上門睇屋的人明顯滅少,這時A先生的新屋已經入伙,A先生開始緊張了,因為A先生要同時支付兩間房屋的銀行貸款。到了第三個月,A先生眼看又要支付下一期的供款,A先生有點急了,主動要求B經紀將價格調低至廿八萬,到了第四個月的時候仍無人出價,這時B經紀便以房屋有這樣那樣的問題,而建議A先生減價至廿七萬放盤,A先生開始懷疑B經紀當初的承諾是為了爭取代理協議而信口開河。這時,A先生才後悔自己當時輕信B經紀的承諾,但已為時太晚。自己浪費了四個月的時間不算,還賠上了四個月的供款及地稅和房屋保險。此時,A先生急於將房屋脫手,當收到一個買家的出價廿六萬五千時,A先生便急不及待地和買方簽約成交。本來A先生的房屋可以在一個月內脫手,但由於期望過高,再加上所托非人,到最後花了將近半年才將房屋售出。

市場上有部份地產經紀為了迎合賣方在賣屋時的貪心心理,往往高估房屋的價值,以爭取代理房屋出售合約。最後再試圖說服賣方減價出售。賣方最後也只能向現實低頭,就像A先生一樣,浪費了五個月的時間和金錢,到最後卻得不償失,實在是非常可惜。

賣方在賣屋時應當以市場的實際情況作為定價的依據,一般髣屋在上市的頭一個月最能引買家購買的興趣。一旦房屋上市時間過長仍未能售出,這時即使賣方減價也可能造成房屋是否有問題的疑雲。賣方不可輕信一些聲稱可高價(高於市場價格)代厘出售的經紀,在賣屋時應聘請有經驗、可靠且有信譽的地產經紀提供售屋服務。

Alan是一名汽車銷售員,其銷售業績每年都榮登公司銷售榜首。他認為賣屋和賣車都大同小異,只要裝點好門面,做點廣告再加上一些推銷技巧,哄客人簽約購買便大功告成了。最近Alan購買了一間大屋,計劃將原來的住屋出售,Alan將舊屋髹漆一新,然後在屋前插上「業主自售」的廣告牌,並在當地報章的地產專頁登房屋出售廣告,Alan打算發揮自己的銷售才能,自己出售房屋,以乎一切都已準備妥當,只待買家上門睇屋簽約。

誰知道在開始的第一個星期就碰到問題,房屋出售廣告登出後,許多買家打電話預約睇屋,Alan在上班時手機不停地響,有人問房屋情況,也有人問價格,不停的查詢及預約電話嚴重影響自己的工作,令到汽車銷售業績直線下降。為此,公司銷售經理還專門找Alan了解原因。看來賣屋的佣金還未省到,賣汽車的佣金倒已損失不少。於是Alan只好將查詢電話全部接入留言信箱,到下班後再回電話給有興趣的買家。

然而,由於平時他和太太都要上班,所有的睇屋預約只能安排到周末才可進行,到了周末,全家嚴陣以待,準備招待前來睇屋的客人。Alan更施展其推銷汽車的本領,向客人介紹房屋的特色。一個周末後,前來睇屋的人不少,但並未有買家有意購買。Alan便繼續在報章上刊登廣告,並在周末開辦房屋開放日,幾個星期過去了,仍未有買家感興趣,Alan意識到可能屋價開得過高,於是便將價格調低。轉眼間又一個月過去了,Alan為了賣屋犧性了每個周末的休息時間,全家都取消了娛樂活動,因為買家可能隨時會打電話或直接敲門來睇屋,Alan的太太及小孩都開始投訴其日常生活秩序完全被賣屋的事而受打擾。

最後,終於有個買家表示有興趣購買,並送來還價的合約,Alan和買家經過一番討價還價,終於將買賣合約簽妥。Alan以為這樣便已大功告成,全家可以恢復正常的生活。誰知道,兩個星期以後,買家通知Alan,由於房屋的估價太低,銀行不同意其申請貸款的金額,根據買賣合約條款,賣方決定取消交易。

經過兩個月徒勞無功的賣屋經歷,Alan開始意識到賣屋和賣車並不完全相同,但總算也得到一些經驗,為自己下一次賣屋,做好準備。

第一次賣屋受挫雖然並未影響Alan賣屋的信心,但此時新屋入伙的日子已接近,他急於將房屋脫手,以免在新屋入伙以後同時要負擔兩間房屋的供款。Alan在每周六、日都舉辦「開放日」,好在房屋市場供不應求,加上Alan的房屋所在地區屬熱門地區,不但交通便利,且區內有知名的學校。沒多久,又有買家表示感興趣,這次Alan在合約上註明房屋估價多少並不影響合約的執行,買家也表示接受。雙方於是簽約,合同規定房屋必須在三十天內過戶。

買家在三十天內如期辦理房屋過戶手續,一切似乎都十分順利,Alan在收到賣屋的支票後滿心歡喜。心想,雖然賣屋和賣車並不完全相同,但賣屋也並非十分困難。誰知道Alan在賣屋後隨即被捲入一場房屋訴訟官司之中。

Alan在賣屋後約三個月,收到一份地方法院的公函,函中稱其房屋的買方向其提出訴訟,要求Alan賠償對方購買房屋後,因辦理房屋改建批文及遷移供電控制盤的費用。Alan閱後趕緊找擅長地產訴訟的律師詢問,律師在了解情況並參閱了當時賣屋的買賣合約後告知Alan,雖然他當時在買賣合約上註明房屋是照現狀出售,但根據佛州法律,賣方在賣屋時有責任向買方提供有關房屋現狀的聲明,聲明包括房屋是否曾經改建,政府部門的各種批文(Permit)是否齊全。如賣方並未向買方透露有關房屋情況的聲明,買方日後發現房屋有問題時,可向賣方索償。由於Alan當初並未向買方透露有關房屋改建的情況,律師估計Alan的贏面不大,建議Alan和對方和解,盡量減少賠償的金額。Alan權衡之下,同意由律師出面和買方律師商討和解,賠償金額由對方提出的五萬元減至三萬元,Alan除了要支付買方的賠償金外,還要支付一筆律師費用。

許多人都以為房屋買賣很簡單,但其中過程牽涉到許多法律條文。如果Alan當初聘請有經驗的地產經紀代為售屋,當可避免被買方抓到把柄而被告上法庭。Alan為了節省經紀佣金,到最後所付出的代價更大。由於政府所規定的法律旨在保護房屋消費者的權益,故業主在自售房屋時,應當十分謹慎,避免Alan賣屋的例子重演。如自己售屋的把握不大,不妨請專業人士代勞。

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