就業數據利好導致利率上升

美國在四月初公佈,三月份新工作職位達308,000個,消息公佈後,房屋貸款利率迅即上升,三十年的固定利率從消息公佈前的5.5%上升至6%。另外聯儲局局長格林斯潘亦發表了可能調升利率來壓抑通脹的論調,雖然他仍未定下何時升息的時間表,但聯儲局在今年內調升利率的可能性頗大。

有人問,為什麼聯儲局尚未公佈加息,但房屋貸款利率受就業數據影響而上升呢?一般聯儲局公佈利率升降只會對短期利率構成直接的影響,但是遠期利率(例如三十年期房屋貸款利率)會提前對聯儲局所公佈的消息作出反應。四月份的通脹數據有所上升,但目前仍未形成上升的趨勢,加上美國總統大選即將來臨,在這個時候調升利率,無論對美國的政治或經濟都相當敏感。估計聯儲局在總統大選前不會輕果將利率大幅調升,自亂選舉陣腳。

每個月的第一個星期五,美國政府會對外公佈新的就業數據,由於四月份公佈的就業數據良好,五月份的就業數據對遠期利率的去向有相當重要的影響。如果在五月七日當日公佈的就業數據比預期理想,遠期貸款利率繼續上升的可能性頗大。根據行內專家預測,今年內,房屋貸款三十年固定利率可能會上升至6.5%。

對於房屋買家而言,貸款利率上升會增加房屋的開支,甚至會打亂部份買家的置業計劃。買家可根據自己的實際情況,選擇不同的貸款計劃,例如三年固定或五年固定,甚至七年固定的貸款計劃,這些計劃的好處是其貸款利率比三十年固定利率低很多,對於一些計劃在三至五年間換屋或搬遷的買家而言,選擇這種貸款計劃更為明智,實際上,大部份人都未必在同一間房屋住滿三十年,那麼何必選擇三十年固定利率呢?

另外,某些買家在首次置業時可能收入不高,利率上升可能使其不能符合貸款條件。同樣,如果他們選擇三年固定利率貸款計劃,則可能滿足銀行的貸款要求。以十萬元貸款為例,選擇三十年固定利率6%計算,每月還款$600,但如選擇三年固定利率4.875%計算,每月還款$529,每月相差$71。

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